Le bail est-il reconduit (renouvelé) automatiquement?

Oui. La reconduction du bail résidentiel est en principe automatique. Cela signifie que lorsque le bail arrive à sa fin, il est automatiquement renouvelé aux mêmes conditions.

Ce principe s’applique au locataire (la personne qui a signé le bail), mais pas au sous-locataire. En effet, contrairement au locataire, le sous-locataire n’a pas le droit au maintien dans les lieux.

Que doit faire le locateur s’il veut changer les conditions de mon bail lors du renouvellement ?

Si le locateur veut apporter des modifications au bail, par exemple pour augmenter le montant du loyer, il doit nécessairement envoyer un avis écrit à son locataire. Le délai de l’avis varie selon le type de bail.

Exemple : Claude est locateur. Il désire prévenir ses locataires qu’une augmentation de loyer de 10,00 $ par mois est à prévoir.

Durée du bail                                      Délai pour l’avis                                 

12 mois et plus                                 3 à 6 mois avant la fin du bail           

Ex : Si le bail se termine le 30 juin 2023, Claude doit envoyer son avis entre le 1^er janvier et le 31 mars 2023.

Moins de 12 mois                             1 à 2 mois avant la fin du bail

Ex : Si le bail se termine le 30 novembre 2023, Claude doit envoyer l’avis à ses locataires entre le 30 septembre 2023 et le 31 octobre 2023.

Durée indéterminée                         1 à 2 mois avant la modification demandée

Ex : Si la modification est prévue pour le 30 mai 2023, Claude doit envoyer l’avis à ses locataires entre le 30             mars 2013 et le 30 avril 2023.

Quand un avis de hausse de loyer est-il conforme à la loi?

L’avis de modification qui vise à augmenter le loyer doit indiquer :

• le montant du nouveau loyer proposé ou l’augmentation en dollars ou en pourcentage par rapport au montant du loyer en cours;
• la durée proposée du bail, si le locateur propose de la modifier;
• le délai accordé au locataire pour refuser l’augmentation de loyer proposée;
• toute autre modification demandée.

Note : l’avis doit être écrit dans la même langue que celle employée pour le bail et doit être envoyé à l’adresse du locataire inscrite dans le bail.

Le Tribunal administratif du logement (TAL; autrefois appelé la Régie du logement) a développé un modèle d’avis d’augmentation de loyer et de modification d’une autre condition du bail à l’intention des locateurs.

Qu’arrive-t-il si un avis de hausse de loyer n’est pas conforme à la loi?

Il peut arriver que le propriétaire envoie un avis qui n’est pas conforme au modèle proposé par le TAL.

Par exemple, l’avis peut donner l’impression que le locataire n’a que deux choix: accepter la hausse de loyer ou quitter le logement. Ou encore, l’avis peut omettre de préciser que le locataire a un mois pour signifier par écrit qu’il n’est pas d’accord avec l’augmentation.

Peu importe le cas, le locataire qui désire contester la hausse de loyer devrait quand même envoyer, dans le mois de la réception de l’avis, une lettre au propriétaire pour lui dire qu’il refuse la hausse proposée.

En effet, il est arrivé que le TAL déclare qu’un tel avis était nul et que le propriétaire n’avait donc pas droit à la hausse de loyer demandée. Mais il est aussi arrivé qu’il déclare que l’avis était valide, parce que le locataire n’avait subi aucun dommage à cause de sa non-conformité.

Les conséquences de la non-conformité de l’avis sont donc déterminées au cas par cas. Pour que l’avis soit déclaré nul, il faut non seulement que le locataire ait subi un dommage à cause de la non-conformité de l’avis, mais aussi que le locataire soit de bonne foi (c’est-à-dire qu’il n’avait pas l’intention de profiter de la situation). Il est donc plus prudent de ne pas se fier à la possibilité de demander la nullité de l’avis et de procéder comme s’il avait été donné conformément à la loi.

Comment savoir si l’augmentation est abusive?

Contrairement à ce que l’on croit, il n’y a pas de taux fixe pour l’augmentation des loyers. Plusieurs facteurs peuvent faire varier l’augmentation de votre loyer. Par exemple :

1. Les frais d’énergie;
2. Les hausses de taxes municipales ou scolaires;
3. Variation dans les primes d’assurance;
4. Les travaux majeurs effectués :
   • Par exemple, la réparation des fondations de l’immeuble, le sablage et le vernissage des planchers, etc.
5. Les frais d’entretien :
   • Ce sont les frais encourus pour maintenir l’immeuble en bon état : le déneigement, la peinture, l’entretien de la tuyauterie, etc.

En ce qui concerne les réparations majeures, si ces dernières profitent à l’ensemble des locataires d’un immeuble à logement, l’augmentation sera alors divisée selon le nombre de logements. Par contre, si des réparations ont lieu uniquement chez votre voisin, cela ne devrait pas se refléter sur le coût de votre loyer.

P.S .  La suite de cet article paraîtra dans le journal du mois de février prochain.

Pour de plus amples informations, vous pouvez visiter le site : www.educaloi.qc.ca/capsules/le-renouvellement-de-bail-et-la-hausse-de-loyer